Акция: На текущий момент действующий акций нет
Оставить заявкуДоговор долевого строительства (если проще — ДДУ) — один из главных документов
, который обеспечивает права дольщика и защищает его перед застройщиком. И одним из основных требований этого документа является соблюдение точных сроков передачи объекта недвижимости. В судебной практике часто встречаются случаи, когда содержащиеся в ДДУ сроки нарушаются — хотя застройщики гарантируют, что смогут передать объект даже раньше указанного времени. Чаще всего имеет место быть самая элементарная просрочка, а, значит, нарушение договора.
Важно! Законодательство нашей страны (в частности, Гражданский кодекс, который регулирует подобные отношения), а также закон под номером 214-ФЗ четко устанавливают право участника долевого строительства получить неустойку, объем и размер которой также устанавливаются на законодательном уровне.
Принимая важное решение обратиться к букве закона для взыскания положенной по договору ДУ неустойки с застройщика за нарушенные временные рамки передачи объекта недвижимости, дольщик обычно заинтересован в получении большего объема компенсации. Требования законодательства предусматривают два варианта действий дольщика:
Процесс обращения в суды общей юрисдикции — это классический вариант взыскания неустойки. Он состоит из нескольких стадий:
Важно! Как правило, суды общей юрисдикции снижают заявленные истцом требования. А поскольку статья 333 Гражданского Кодекса России не устанавливает четких пределов снижения таких требований, то суды в пользу дольщика могут присудить и всего 30% от первоначально заявленной суммы.
Массовый срыв сроков ввода жилья в эксплуатацию застройщиками и внушительный размер требований вместе с нежеланием виноватых выплачивать компенсацию, а дольщиков — возиться с судебной системой, породило значительный объем рынка скупки прав требований дольщиков по договору ДДУ. Такой договор уступки прав нормы законодательства позволяют заключать дольщику и организации (либо индивидуальному предпринимателю), которые готова приобрести это право и решить вопрос взыскания собственными силами. 
Раньше компаниям — цессионариям, приобретающими такие права, застройщик в арбитраже указывал, что уступка требований (и соответствующий договор) должны проходить процедуру государственной регистрации. Верховный суд нашей страны официально не дает возможность застройщикам ссылаться на недействительность договора уступки требований — а именно этот документ и давал дольщикам право на обращение в арбитраж. Таким образом, судебная практика в этой сфере отличалась значительными противоречиями — вплоть до 2018 года, когда ВС России сказал свое веское слово и подтвердил, что регистрации договоров уступки нет необходимости. При этом поведение тех застройщиков, которые ссылались на этот факт, тоже было признано недобросовестным: поэтому даже при отсутствии доказательств законности права уступки требований (в виде гос.регистрации) суд не имеет право отказать в иске о взыскании неустойки в случае нарушения срока передачи объекта договора.
Решения суда общей юрисдикции, конечно, могут быть обжалованы в законном порядке, но это — не только потеря средств на дополнительные затраты, но и потеря времени: а это означает существенный риск того, что средства на счетах застройщика закончатся, и иск не будет удовлетворен. Кроме того, апелляционное обжалование, как правило, оставляет решения судов первой инстанции без изменения. Обращения в арбитражные органы имеет ряд преимуществ:
Многие предпочитают обращаться именно в арбитраж: вероятность взыскания неустойки в большем объеме при рассмотрении дела арбитражными органами значительно выше, чем судами общей юрисдикции. Арбитражные суды точно также руководствуются требованиями законодательства (в частности, Гражданским кодексом России и его статьей 333), однако вероятность взыскания неустойки в большем объеме выше, чем это принято в практике судебных органов общей юрисдикции. Несмотря на то, что ВС России не единожды в своих разъяснениях подчеркивал, что снижения размера требований, предусмотренных законом в случае выплаты неустойки, возможны лишь в исключительных случаях (при форс-мажорных обстоятельствах), эти разъяснения часто не принимаются во внимание судами общей юрисдикции. Для уменьшения размера требований застройщика для судебных органов достаточно всего лишь письменного заявления со стороны Застройщика о применении ст. 333 ГК. Спасение дольщиков — именно арбитражные органы, в практике которых было взыскание стопроцентной неустойки вместе с суммой 50% штрафа, которая должны быть выплачена, опираясь на ФЗ о Защите прав потребителей. Однако стоит подчеркнуть, что с 2018 года ситуация понемногу стала меняться, и фактически практика арбитражных решений в г. Москва, к примеру, почти сравнялась с показателями размера взысканий судов общей юрисдикции. Поэтому наша рекомендация для обращения в арбитражный суд зависит от величины требуемой неустойки, так как для судов общей юрисдикции существует правило «чем больше просим, тем больше снижают». Для арбитражных судов это правило уже не работает. Поэтому мы считаем, что в арбитраж на текущий момент следует обращаться с неустойками от 800 т.р. – 1 млн. руб.
По сравнению с судебными органами, арбитраж отличается точным соблюдением процессуальных сроков, что дает значительную возможность приблизить возможность получения компенсации. Ведь в интересах застройщика получить исполнительный лист как можно быстрее, а, значит, преодолеть с каждым днем снижающуюся платежеспособность ответчика. Неоспоримым преимуществом обращения именно в Арбитражный суд является быстрое получение исполнительного листа, а это значит — приближение получения денежных средств по взысканию. В судах общей юрисдикции процесс рассмотрения дела может затянуться на долгие месяцы. Это зависит от конкретного суда, его загруженности и налаженности делопроизводства.И такое положение дел, конечно же, уменьшает возможность реального получения денежных средств по взысканию. На этом фоне существующие небольшие минусы обращения в арбитраж — такие, как некоторое увеличение судебных расходов, а также вероятность оспаривания договора уступки со стороны Застройщика кажутся не такими и значимыми.
В органы арбитража обычно обращаются за разрешением споров экономического характера субъекты предпринимательской деятельности (как организации, так и предприниматели). Поэтому дольщик при нарушении ДДУ не может самостоятельно обратиться в арбитраж и предъявить иск к застройщику. Именно для решения таких ситуаций он должен передать, или уступить свое право обращения, т.е. право требования взыскания, третьему лицу — организации или предпринимателю, которые и будут выступать истцами (и, соответственно, получают все связанные с этим права). Этот институт получил название уступки права требования, и такая уступка в обязательном порядке оформляется отдельным договором — цессией. Обычно такие отношения регулируются всеми соответствующими нормами законодательства: Гражданский Кодекс России (в частности, глава 24 посвящена именно этому договору), а также полностью согласуются с требованиями свободы договора (статья 421 ГК), т.е. на них полностью распространяются все существующие требования закона. Именно в соответствии с законом участник долевого строительства имеет полное право уступить любому третьему лицу, отвечающему законным требованиям, право взыскания с другой стороны ДДУ — Застройщика — законной неустойки, которая полагается за нарушение временных рамок передачи объекта недвижимости, включая также сумму штрафа, который предусмотрен статьей 13 (в частности, п. 6) Закона о защите прав потребителей. После заключения такого договора и уступки права требования, организация или предприниматель, которому право взыскания было передано, уже в самостоятельном порядке осуществляет обращение в суд и взыскивает неустойку. Т.е. все действия, связанные с этим: направление претензии, подготовка иска, представление интересов в судебных органах, включая и принудительное исполнение, ложатся на плечи участника такого договора., Все расходы, связанные с такими действиями, тоже оплачивает организация, но следует подчеркнуть, что и денежные средства, полученные в ходе взыскания, тоже поступают организации, а не дольщику, что нужно понимать, прежде чем заключать договор уступки требований.
