Вправе ли застройщик без согласия дольщика переносить срок передачи объекта?

18.03.2019

Как часто Вы слышали о свободе договора? Наверное, нередко. А, как на Ваш взгляд, работает ли этот принцип в отношении Договора долевого участия (далее по тексту – ДДУ)? Ведь это тоже договор, под которым гражданское право понимает соглашение воль двух сторон. Судьи при рассмотрении споров между застройщиками и дольщиками очень любят «ввернуть» словосочетание «свобода договора» в решения, однако эта позиция очень и очень спорная.

Действительно, о какой свободе договора может идти речь, когда дольщик вынужден подписать договор в предлагаемой застройщиком редакции, без возможности каким-либо образом повлиять на его содержание? Судьи же об этом знают (не могут н знать) …

Однако в такой ситуации закон не может оставить дольщиков без защиты, пусть даже ее не просто реализовать: как у экономически более слабой стороны у дольщика есть право признавать отдельные положения ДДУ недействительными.

В рамках статьи (читабельной) нам, конечно, невозможно разобрать все положения типового ДДУ, которые носят заведомо недействительный характер, поэтому сегодня остановимся на пункте, который в последнее время включает в ДДУ абсолютное большинство застройщиков (и в дальнейшем ссылается на него, пытаясь откреститься от допускаемой им просрочки передачи объекта недвижимости):

«В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, исключающих передачу квартиры, указанный срок может быть продлен застройщиком, но не более чем на 3 месяца (полгода/год – варианты могут быть разные), что не влечет за собой расторжения ДДУ и какой-либо иной ответственности для застройщика».

Формулировка приведенного пункта может меняться, но смысл один – застройщик вправе в одностороннем порядке перенести передачу объекта на определенный срок без начисления предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ неустойки.

Крайне нецелесообразно подавать исковое заявление, предметом которого выступило бы оспаривание конкретно этого пункта ДДУ. Поэтому можно попросить Суд признать недействительным это положение ДДУ в рамках иска о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу Вам объекта при следующем обосновании:

«В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

П. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 указанной статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Совокупность вышеприведенных норм действующего законодательства РФ позволяет сделать однозначный вывод о том, что для пересмотра срока передачи объекта долевого строительства необходимо дополнительное соглашение к ДДУ, подписанное и стороной дольщика, и стороной застройщика, а также зарегистрированное в установленном законом порядке. Поскольку такого дополнительного соглашения с моей стороны подписано не было, считаю односторонний перенос срока передачи мне объекта недвижимости незаконным и на этом основании прошу признать вышеуказанный пункт ДДУ недействительным».

 

А какие пункты Вашего ДДУ вызывают вопросы? Присылайте их нам, обязательно рассмотрим эти положения в ключе действительности/недействительности.

Получить бесплатную консультацию