Порядок расторжения ДДУ по 214 ФЗ

31.10.2019

ДДУ является двусторонним соглашением между застройщиком и приобретателем недвижимости по поводу строительства многоквартирного дома, в котором после завершения строительных работ каждому из дольщиков передается конкретная квартира. Расторжение договора ДДУ осуществляется на основании положений ст. 9 ФЗ № 214.

Что из себя представляет расторжение договора ДДУ

ДДУ – это договор между застройщиком и дольщиком, согласно которому застройщик обязуется возвести многоквартирный дом или иное сооружение, а после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию передать приобретателю объекта недвижимое имущество согласно положениями действующего соглашения. Дольщик же обязуется вносить установленные договором суммы платежа в течение всего срока строительства объекта недвижимости, а после завершения строительства, принять объект недвижимости, если он полностью соответствует условиям договора, включая требования о качестве, и отвечает первоначальным требованиям дольщика.

Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214 ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным после внесения изменений в ЕГРН. Денежные средства за объект недвижимости вносятся после регистрации сделки. Данный механизм создан для минимизации рисков двойной продажи квартир.

Регламентация расторжения ДДУ осуществляется ст. 9 ФЗ № 214. В положениях прописаны все обстоятельства и причины, по которым договор можно расторгнуть независимо от инициатора прекращения правоотношений.

Расторжение договора по ФЗ 214 осуществляется:

  1. По инициативе одного из участников соглашения – застройщика или дольщика. А таком случае законом устанавливаются основания, при которых возможно расторжение в одностороннем порядке.
  2. По согласию сторон, если участники сделки смогли прийти к соглашению при разрешении конфликта интересов, в том числе путем переуступки права требования.
  3. По решению суда, если по каким-либо причинам мирное расторжение соглашения невозможно.

Расторжение по соглашению сторон оформляется крайне редко, так как чаще всего такое положение дел невыгодно для застройщика. За последние годы цены на недвижимость существенно упали, и расторжение контракта не позволит застройщику получить сумму денежных средств от первого дольщика. Последующие будут вносить меньшие деньги, ввиду общего снижения стоимости жилья.

Расторжение ДДУ представляет собой полное аннулирование обязательств сторон по отношению друг к другу. Дольщик независимо от обстоятельств расторжения вправе вернуть все уплаченные за покупку жилого или нежилого помещения средства за вычетом штрафов, указанных в договоре. Как правило размер штрафа за расторжение договора без веских оснований, составляет несколько процентов от стоимости недвижимости. Такое положение в контракте выступает гарантом безопасности для застройщика.

Причины расторжения ДДУ по 214 ФЗ

В зависимости от особенностей расторжения договора выделяются разные причины и основания для аннулирования соглашения. Индивидуальные особенности договора не могут противоречить нормам ФЗ № 214, в том числе по специфике расторжения контракта. Расторжение договора долевого участия проводится в соответствии с нормами ФЗ № 214, а также с применением общих норм гражданско-правовых договоров.

Причины для расторжения по инициативе дольщика

По общим правилам приобретатель объекта недвижимости по ДДУ имеет право аннулировать контракт в течение всего срока его действия до момента передачи квартиры в собственность, фактически до момента подписания Акта приема и передачи. Однако на практике простого желания дольщика отказаться от приобретения жилья оказывается мало, так как застройщик не может потерять вложенные средства так просто – от этих средств зависит строительство, они нужны для оплаты работы подрядчиков и прочее, поэтому застройщик всячески будет пытаться сохранить договор.

Чаще всего при желании дольщика расторгнуть договор без уважительных причин взыскание средств осуществляется через суд, однако и с делами, когда застройщик каким-либо образом нарушил условия соглашения дела обстоят точно также. Средства в указанные законом сроки просто не перечисляются на счет дольщика, а застройщик никак не комментирует сложившуюся ситуацию. В конечном итоге приобретатель недвижимости вынужден обращаться в судебные органы для принудительного взыскания уплаченных средств.

Приобретатель имеет право на требование о расторжении договора путем передачи соответствующего уведомления в случае, если застройщик:

  1. Задержал срок передачи имущества в собственность приобретателя. По общим правилам законодательства передача должна осуществиться ровно в срок, установленный соглашением, однако судебная практика устанавливает дополнительный срок в два месяца после истечения срока исполнения договора, когда застройщик имеет право заняться подготовкой необходимых документов для передачи имущества приобретателю.
  2. Отказался от устранения недостатков после введения многоквартирного дома в эксплуатацию, в частности отказался от ремонта труб водоснабжения, не устранил трещины в стенах или полу квартиры, отказался переделать криво сложенные углы помещения и т.д.
  3. Предоставил жилое или нежилое помещение меньшего размера, чем было установлено договором. При этом отказался от соразмерного уменьшения стоимости жилья, а также возмещения компенсаций для устранения недостатков объекта недвижимости, если недостатки обнаружены во время осмотра помещения.
  4. Нарушил качество строительства, из-за чего общее состояние квартиры или иного объекта строительства ухудшилось. При чем, если в договоре участия в долевом строительстве содержатся положения о том, что строительная компания или подрядчик не несет ответственности за качество возводимого строения, то такие положения признаются ничтожными и не подлежат исполнению.
  5. Не уведомил никаким образом приобретателя объекта недвижимости о смене поручителя по договору поручительства, а также не уведомил о расторжении договора с прежним поручителем.

Законодательством предусматриваются и иные обстоятельства расторжения договора по инициативе дольщика. В случае, если инициатива исходит от дольщика без каких-либо серьезных оснований, то ему возвращается только средства, уплаченные по ДДУ. Застройщик вправе удержать из суммы размер штрафа, определенного в договоре. Если аннулирование договора осуществляется вследствие неисполнения застройщиком его обязанностей, то он обязан не только возместить все полученные от дольщика средства, но и выплатить ему неустойку.

Причины для расторжения договора застройщиком

Застройщик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его только в одном случае – если приобретатель имущества не исполняет обязательства по выплате установленной суммы платежа за объект недвижимости. Расторжение контракта в ином случае не допускается.

При этом устанавливается, что расторжение договора по инициативе застройщика в случае просрочки платежа при следующих обстоятельствах:

  1. Приобретатель по необъяснимым причинам не перечисляет указанный размер средств на счет застройщика по истечении двух месяцев со дня, когда платеж должен быть внесен. Срок в два месяца применяется, когда дольщик обязуется внести указанные размер средств путем единовременного перечисления.
  2. Приобретатель систематически нарушает срок внесения средств, если оплата осуществляется в рассрочку. Под систематическим нарушением срока внесения платежа понимается пропуск срока внесения более чем на два месяца и более трех раз в течение последних 12 месяцев.

При таком поведении дольщика застройщик вправе требовать немедленного погашения задолженности, либо расторжения соглашения с выплатой денежных средств приобретателю с учетом удержания пени или штрафов за ненадлежащее исполнение обязанностей.

Как расторгнуть договор долевого участия

Правила и порядок расторжения ДДУ отражаются в самом соглашении, а также положения о том, как расторгнуть ДДУ содержатся в ст. 9 ФЗ № 214. Правила соглашения не должны противоречить законодательству, в противном случае они будут признаны ничтожными и требующими исполнения.

Для аннулирования ДДУ от приобретателя объекта недвижимости могут потребоваться следующие документы:

  1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
  2. Сам ДДУ.
  3. Уведомление об аннулировании действия ДДУ.
  4. Заключение экспертов о несоответствии объекта недвижимости заявленным характеристикам.

В каждом конкретном деле пакет документов прикладывается индивидуальный, однако все вышеперечисленные документы прикладываются чаще всего. Нередки случаи, когда основные документы (перечисленные выше) являются единственными, которые вообще используются при расторжении.

По инициативе дольщика

Расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком осуществляется в мировом и судебном порядке, в зависимости от обстоятельств дела. Причины для аннулирования договоренностей отражены в данной статье выше.

Порядок аннулирования контракта по инициативе приобретателя выглядит следующим образом:

  1. Обнаружение факта неисполнения соглашения застройщиком.
  2. Уведомление о необходимости исправления дефектов в строительстве, если дольщик готов ждать исполнения обязанностей.
  3. Уведомление о прекращении действия ДДУ и его аннулирования вследствие неисполнения строительной организацией своих обязанностей по возведению дома, предоставлению приобретателю помещения и прочее.
  4. К уведомлению прикладывается расчет неустойки, который составляет 1/300 часть внесенной суммы за каждый день использования денежных средств строительной организацией для юридических лиц, либо 1/150 для физических лиц, а также реквизиты для перечисления денежных средств.
  5. В течение двадцатидневного срока средства должны быть возвращены. В случае отказа в возврате денежных средств приобретатель имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания.

Уведомление о прекращении действия ДДУ и расчете неустойки отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Рекомендуется перед отправкой корреспонденции сделать опись вложения на почте. В таком случае застройщик не сможет заявить о том, что каких-то документов не было в письме. Для аннулирования контракта используется стандартный пакет документов, никаких дополнительных выписок или свидетельств оформлять или получать не требуется.

При мирном разрешении конфликта интересов, застройщик перечисляет средства на счет дольщика в течение 20 дней. В противном случае дело переходит в исковое производство.

По инициативе застройщика

Застройщик может аннулировать ДДУ только после предупреждения приобретателя объекта недвижимости о погашении задолженности. Если задолженность образовалась вследствие уважительных причин, строительная компания может пойти на встречу дольщику и продлить его срок внесения платежей.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика осуществляется при наличии оснований, предусмотренных ст. 9 ФЗ № 214 ФЗ, и осуществляется в следующем порядке:

  1. Отправление дольщику предупреждения о необходимости погашения задолженности, а также о последствиях неисполнения обязательств в виде аннулирования соглашения.
  2. Автоматическое аннулирование контракта по истечении 30 дней с момента отправления предупреждения, если приобретатель объекта не оплатил образовавшуюся задолженность.

Договор считается расторгнутым и в случае, если дольщик не получил предупреждение, либо отказался от его получения на почте. В таком случае на уведомлении делается соответствующая отметка.

Предоставление дополнительных документов в таком случае не требуется, застройщику достаточно предъявить уведомление о вручении или об отказе получения. Сделка будет аннулирована, соответствующие изменения внесены в Росреестр, а часть уплаченных средств возвратится приобретателю объекта недвижимости.

По соглашению сторон

Законодатель допускает расторжение ДДУ по соглашению сторон, если строительная компания и приобретатель объекта недвижимости решили расторгнуть соглашение в мировом порядке. В таком случае не требуется участие в судебном процессе и привлечение сторонних лиц для контроля исполнения обязательств сторон, при этом дольщику рекомендуется обратиться к юристу для того, чтобы он ознакомился с соглашением о расторжении ДДУ. Некоторые застройщики составляют заведомо невыгодные для дольщиков соглашения, увеличивая срок возврата средств или назначая неадекватный размер штрафа.

При согласии сторон на аннулирование ДДУ, применяется следующий порядок действий:

  1. Сторона, которая делает расторгнуть соглашение, отправляет второй стороне соответствующее уведомление с указанием причины расторжения ДДУ, а также прошением о его расторжении по соглашению сторон.
  2. При согласии второй стороны, застройщик и дольщик договариваются о месте встречи для определения положений соглашения о расторжении.
  3. Составляется соглашение о расторжении ДДУ, затем стороны вправе ознакомиться с положениями соглашения и по возможности внести свои коррективы.
  4. Определяется срок и порядок возврата денежных средств.
  5. Соглашение передается в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Без участия Росреестра соглашение не имеет юридической силы и не требует исполнения.

При добровольном согласии каждой из сторон на расторжение ДДУ, составление соглашения и его передача для внесения изменений в Росреестр занимает около одного месяца. Еще некоторое время требуется для перечисления денежных средств.

К соглашению при передаче его в Росреестр прикладывается:

●       Паспорт участника ДДУ;

●       Квитанция об оплате госпошлины;

●       Иные документы, которые могут истребовать в зависимости от особенностей ситуации.

Независимо от того, кто выступил за расторжение ДДУ по соглашению сторон, образец документа чаще всего изготавливается застройщиком. В таком случае дольщик должен сделать себе копии всех документов для обеспечения безопасности сделки. Не лишними будут доказательства об исполнении обязательств дольщика перед застройщиком.

При ипотеке

Расторжение ДДУ при ипотеке фактически ничем не отличается от обычного расторжения соглашения в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Однако важной особенностью такого рода сделки является обязательное получение согласия кредитора. При отсутствии согласия банка, банковская организация имеет право потребовать незамедлительного погашения задолженности.

Исходя из вышесказанного, порядок действий для дольщика немного видоизменяется:

  1. Сначала необходимо обратиться в банк с заявлением о выдаче разрешения на расторжение ДДУ.
  2. В случае получения согласия банка, дольщик обращается к застройщику для расторжения ДДУ.
  3. Дальше все происходит согласно общим правилам.

При получении согласия застройщика, проводится сбор документов, которые включают в себя стандартный пакет, а также ипотечный кредитный договор и согласие банка на проведение процедуры. В течение 10 дней после получения уведомления о расторжении договора, застройщик обязан перечислить денежные средства приобретателю.

Приобретатель вправе, при непосредственном согласии банка:

  1. Вернуть банку всю сумму долга, а также уплатить проценты по займу, при наличии такого положения в договоре.
  2. Приобрести другое недвижимое имущество и в договоре с банком изменить предмет залога на новый объект недвижимости.

Сложности в расторжении ДДУ при ипотечном кредитовании возникают из-за необходимости привлечения третьей стороны – банка. Только от решения банка зависит получится ли отказаться от приобретения объекта недвижимости или нет.

В судебном порядке

В ФЗ № 214 не определена подсудность судов, которые должны заниматься рассмотрением споров между застройщиками и дольщиками, поэтому применяются нормы гражданского права. Для разрешения споров по поводу расторжения ДДУ по инициативе дольщика или застройщика в судебном порядке следует обращаться в суды общей юрисдикции.

Исковое производство по делам о расторжении ДДУ делится на два типа:

  1. Аннулирование ДДУ после уведомления застройщика, на которое он не ответил или не перечислил денежные средства в указанный срок.
  2. Аннулирование ДДУ, когда не требуется уведомление застройщика. В таких ситуациях дольщик вправе обратиться в судебные органы незамедлительно после наступления конкретных событий.

По общим правилам обращение в суд допускается после уведомления дольщиком застройщика о желании аннулировать ДДУ. В случае, если застройщик не реагирует на заявление дольщика, либо отказывается от исполнения его требований появляется возможность обращения в судебные органы.

В ст. 9 ФЗ № 214 определены ситуации, когда дольщик имеет право обратиться в суд без уведомления застройщика о своих требованиях, к таким ситуациям относится:

  1. Прекращение или заморозка строительства без объективно уважительных оснований (природные и техногенные катастрофы, ожидание доставки оборудования или стройматериалов и прочее). Если дольщику становится понятно, что подобные действия застройщика негативно сказываются на сроках ввода дома в эксплуатацию, либо говорят о том, что дом вовсе не будет достроен, то обращаться в суд необходимо незамедлительно.
  2. Внесение изменений в проектную документацию дома, в том числе изменение площади квартиры независимо, а также изменение назначений отдельных помещений. Если изменения внесены при согласии дольщика, то обращение в суд становится невозможным.
  3. Изменение назначения помещений, входящих в общедомовую собственность (перенос лифтовой шахты, изменение площади лестничных пролетов и так далее).

В указанных ситуациях уведомление застройщику не направляется, дольщик вправе обратиться сразу же в суд. Участие в таких процессах юриста – необходимость, потому что представители застройщика могут вводить гражданина в заблуждение и предлагать заведомо невыгодные варианты решения конфликта.

Исковое заявление и необходимые документы

Исковое заявление составляется по правилам, определенным ст. 131 ГПК РФ. В нем должна отражаться информация о сторонах-участниках процесса, обстоятельствах дела и сути исковых требований.

Помимо стандартных правил иска в заявлении прописываются следующие требования:

●       О взыскании средств, уплаченных в счет цены договора по ДДУ;

●       О взыскании неустойки за пользование денежными средствами дольщика в течение установленного времени;

●       О компенсации убытков и морального вреда, которые понес дольщик ввиду неисполнения обязанностей застройщиком.

Рассмотрением искового заявления занимается районный суд. При подаче искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, которая рассчитывается по правилам п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Иски о возврате уплаченной суммы средств и взыскании компенсации относятся к искам имущественного характера.

Помимо иска суду предоставляются документы, подкрепляющие суть требований и отражающие особенности спора:

●       ДДУ;

●       Документы, экспертные заключения, выписки, подтверждающие неисполнение застройщиком его обязанностей;

●       Копия уведомления об отказе от исполнения ДДУ;

●       При наличии отказ застройщика от исполнения требований дольщика по поводу прекращения действия ДДУ;

●       Полный расчет неустойки;

●       Квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление подается по месту юридической регистрации застройщика. Адрес компании можно узнать на их официальном сайте в разделе информации о компании. Иск подписывается истцом или его представителем, в противном случае он не подлежит рассмотрению.

Застройщик обязан перечислить установленные решением суда средства в течение двадцати дней с момента расторжения договора. Если после вынесения решения суда застройщик отказывается от перечисления установленной суммы средств, то дольщик вправе обратиться к приставам-исполнителям.

Выводы

Расторжение ДДУ по 214 ФЗ осуществляется в добровольном и принудительном порядке. Стороны вправе решить конфликт мирно без рассмотрения спора в судебном порядке, заключив соответствующее соглашение о расторжении ДДУ.

При расторжении ДДУ посредством заключения соответствующего соглашения, дольщику необходимо внимательно читать новое соглашение. Нередки ситуации, когда застройщик прописывает в тексте соглашения срок возврата денежных средств в течение одного или двух лет – такие положения заведомо невыгодны для приобретателя объекта недвижимости, поэтому даже в случае, если застройщик уверяет, что «это стандартная процедура», не следует подписывать такой документ.

Если дольщик сомневается в благонадежности застройщика, то лучшим решением будет обращение к юристам. Юрист в качестве представителя не только объяснит все непонятные пункты и условия нового контракта, но и добьется изменений его положений, которые нарушают права доверителя.

Получить бесплатную консультацию