На что обратить внимание при приемке квартиры и как принять квартиру в новостройке

04.11.2019

Вы получили уведомление от застройщика о готовности объекта к передаче. Можно успокоиться и начинать готовиться к переезду? Ничего подобного! Передача жилья от застройщика дольщику является самым важным этапом долевого строительства. В этом материале читайте, на какие хитрости может пойти застройщик, чтобы заставить вас подписать акты «не глядя», что нужно учесть при изучении документов, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке.

Как принять квартиру в новостройке

Получив готовую квартиру в новостройке, вы сможете переехать и отпраздновать новоселье, пройти регистрационную процедуру через Росреестр или МФЦ. Целью этапа приемки является установление, соответствует ли жилье требованиям нормативных актов, строительным правилам и стандартам, проекту и ДДУ. Вовремя выявив недоделки, вы сможете добиться их устранения силами застройщика, либо взыскать убытки со штрафными санкциями.

Чтобы дольщик смог приступить к осмотру, девелопер должен выполнить требования Закона № 214-ФЗ:

  • завершить строительство, получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию;
  • направить каждому дольщику уведомление о готовности передать объект;
  • указать период времени, в пределах которого гражданин должен приступить к принятию (если срок не указан, начать приемку нужно в течение 7 дней после получения уведомления).

В чем смысл осмотра готового жилья, если межведомственная комиссия уже дала разрешение на ввод в эксплуатацию? Комиссия обязана проверить соблюдение общих требований к безопасности и прочности новостройки, содержанию проекта. Однако изучать условия ДДУ с каждым дольщиком, требования к параметрам отделки, характеристикам и планировке помещений комиссия не будет. Поэтому только от действий самих граждан зависит, в каком виде они получат жилье в новостройке, какие требования будет обязан выполнить застройщик.

Совет юриста. Даже если застройщик соблюдал сроки и иные условия ДДУ, не соглашайтесь ставить подпись в акте приема-передачи квартиры в новостройке без фактического осмотра. Вас могут попросить поставить подпись в офисе девелопера, ссылаясь на загруженность специалистов, желание ускорить процедуру. Как только будет подписан указанный бланк, предъявить какие-либо претензии по недостаткам вы не сможете. Не поддавайтесь на уловки застройщика, всегда требуйте осмотра объекта до оформления акта.

Порядок приемки одинаков при соблюдении сроков по ДДУ, либо при их нарушении. Однако во втором случае вы сможете дополнительно взыскать неустойку за весь период просрочки. Штрафные санкции можно взыскивать отдельно от приемки жилья в новостройке, либо уже после подписания акта. Если по причине просрочки вы будете уклоняться от приемки, после двух месяцев девелопер вправе составить акт в одностороннем порядке. С этого момента обязательства застройщика считаются выполненными.

Если вы впервые принимаете участие в указанной процедуре, не знаете, как принимать квартиру в новостройке и проверять документы, не торопитесь. Никто не заставляет вас срочно ехать в офис девелопера и спешно осматривать объект. Свяжитесь с юристами, экспертами в сфере строительства, договоритесь об их участии в осмотре. Такие услуги вы можете получить в юридическом центре Advisor.

Как принять квартиру в новостройке

На что обращать внимание при приемке квартиры

Разберем, как правильно действовать после получения уведомления. До фактического осмотра квартиры в новостройке вас пригласят в офис девелопера. В присутствии участников ДДУ или их представителей будут проверены документы. Рекомендуем обратить внимание на ряд моментов:

  • наличие разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
  • на присвоение зданию почтового адреса;
  • на соблюдение сроков завершения строительства, направления уведомления дольщикам;
  • на сроки, в течение которым вы обязаны принять участие в передаче квартиры.

Поскольку одновременно идет работа с множеством дольщиков, желательно заранее согласовать точное время визита в офис. Лучше запланировать на эту процедуру целый день. На этапе изучения документов не нужно подписывать акт, так как квартиру вы еще не видели. Если застройщик дал ознакомиться с образцом акта, где заполнены основные данные, ничего страшного в этом нет. Главное не ставить подпись, не ознакомившись с содержанием бланков.

Как принимать квартиру у застройщика? Нужно убедиться в надлежащем состоянии квартиры в новостройке, соответствии проекту, договору и нормативным актам. Для этого рекомендуем взять с собой:

  • бумагу (блокноты, тетради и т.д.) и письменные принадлежности, чтобы делать записи по ходу осмотра;
  • обычный мел, чтобы помечать все выявленные недостатки на стенах, потолках, иных элементах конструкций квартиры;
  • любой дешевый электроприбор, который не жалко сломать (им можно проверить работоспособность электросетей, розеток);
  • лампочку, чтобы проверить работу цоколей;
  • фонарик, чтобы освещать темные углы и конструкции;
  • рулетки, отвесы, правило, дальномеры, уровни, т.е. стандартный набор инструментов для проверки высот, ровности стен (даже если у вас нет инструментов, используйте стандартный груз на нитке).

Если у вас есть строительные навыки и оборудование, осмотр можно провести собственными силами. Однако мы рекомендуем всегда привлекать к обследованию специалистов, имеющих опыт приемки квартир в новостройках. Они знают, что проверять в жилых и вспомогательных помещениях, в местах общего пользования, объективно укажут все недостатки в акте.

Важно! Еще перед заходом в квартиру осмотрите подъезд, лестничные клетки, убедитесь в работоспособности хотя бы одного лифта, качестве отделки. Это свидетельствует об отношении застройщика к качеству работ. Наличие серьезных недостатков на местах общего пользования также можно указать в смотровом акте. Вместе с жилой площадью вы получаете часть общего имущества новостройки, поэтому можете требовать устранения недоделок.

Если есть возможность, перед осмотром проверьте отзывы и комментарии других дольщиков, уже принявших жилье. Для этого можно изучить группы и паблики в социальных сетях, либо познакомиться с будущими соседями по подъезду и дому. Многие недостатки в квартирах однотипные, поэтому вы будете знать, на что обращать внимание в первую очередь.

В смотровом акте нужно отражать все дефекты и отклонения, которые вы обнаружили. Недостатки признаются существенными, если они лишают возможности проживания, нормального пользования квартирой в новостройке. Это может быть отсутствие коммуникаций, окон и дверей, перекосы дверных блоков, иные дефекты. Несущественные замечания не лишают возможности пользования жильем, однако все равно подлежат устранению застройщиком. К ним относится отсутствие ручек на оконных и дверных профилях, ненадлежащая отделка, иные недочеты.

На что обращать внимание при приемке квартиры

Чек-лист приемки квартиры в новостройке

Получив доступ в квартиру, необходимо детально осмотреть каждый элемент конструкций, поверхностей, элементов и коммуникаций. По факту обследования заполняется смотровой лист, в котором указываются все замечания. Позже их нужно зафиксировать в акте о несоответствии. Проверьте, все ли работы, предусмотренные договором, выполнил застройщик. Отдельно обращайте внимание на качество отделочных материалов, если их характеристики были указаны в ДДУ. Ниже разберем требования, которые нужно проверить по каждому элементу в квартире.

Двери. Входная дверь должна быть снабжена замком, свободно открываться, точно прилегать к профилю. Если договор предусматривал установку межкомнатных дверей, проверьте соответствие материалов, надлежащее открывание и закрывание.

Полы. Проверяем горизонтальный уровень стяжки. Для этого используется обычный строительный уровень. Возможные пустоты и расслоения в стяжке проверяются простукиванием. Напольные покрытия квартиры должны соответствовать условиям договора (например, недопустимо заменять ламинат линолеумом). Если монтировался теплый пол, проверяем его работоспособность.

Стены. Проверяются отклонения от вертикали (уровнями и грузами), неровности (используем правило). Допускаются неровности, не превышающие 5 мм, так как они устраняются чистовой отделкой. Сверяется фактическая планировка и размещение внутренних стен по договору, проектной документации.

Потолки. Проверьте высоту помещений (рулеткой, лазерным дальномером), она должна соответствовать договору и строительным нормам. Обращайте внимание на значительные перепады высот и незаделанные стыки между потолочными перекрытиями. Укажите все трещины и пустоты, выявленные на потолках, так как это может быть вызвано дефектами несущих перекрытий новостройки.

Инженерные коммуникации. Жилье в новостройке должно быть оборудовано электрическими сетями, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией. При сдаче объекта без отделки все электрические провода должны быть выведены для подключения. Нужно проверить работоспособность коммуникаций, указать на проблемы с подачей воды, недостаточное напряжение в сети. Систему отопления летом проверить практически невозможно, поэтому осмотрите надежность стыков и креплений труб, прочность их установки. Проверьте работу вентиляции стандартным бумажным листом (если он плотно прилипает к вентиляционному отверстию, значит, система работает).

Окна и балконы. Проверьте количество камер стеклопакетов, надлежащее закрывание дверей, окон. На поверхностях окон не должно быть сколов, помутнений, повреждений. При наличии балкона он должен быть защищен от попадания влаги (козырьками, остеклением и т.д.).

Показания счетчиков, их поверочные и регистрационные номера. Перепишите исходные показания приборов учета, их номера. Эти данные нужно сверить с паспортами устройств, которые передаются дольщику.

Отделка. Если ДДУ заключался с чистовой отделкой, проверьте качество использованных материалов, выполнение всех оговоренных работ. Изучается отсутствие трещин и повреждение на покрытиях, в плитке, точное прилегание плинтусов.

Если вы прошли по всем пунктам чек-листа и не обнаружили видимых недостатков, можно переходить к подписанию акта. Возможность устранить недостатки за счет застройщика зависит от того, как точно вы укажете их в смотровом акте, а затем и в акте о несоответствии.

Мы рекомендуем при осмотре обводить каждое проблемное место мелом, фотографировать его в хорошем качестве и с надлежащим освещением. При фотографировании приложите к трещине или иному дефекту линейку, рулетку, иной измерительный прибор. Это может стать доказательством на случай судебного спора с застройщиком.

Невозможно дать однозначный ответ, как принять квартиру у застройщика и выявить все недостатки. Скрытые повреждения могут проявляться уже после въезда в квартиру, спустя несколько месяцев или лет. Привлекая к осмотру наших специалистов, вы практически исключаете риски обнаружения таких недоделок. Мы знаем, где и что смотреть, как сделать предварительный вывод о наличии скрытых дефектов в новостройке. Обращайтесь в центр Advisor, чтобы добиться от девелопера квартиры своей мечты!

Чек-лист приемки квартиры в новостройке

Документы и юридические аспекты

По итогам осмотра обязательно заполняется смотровой лист, даже если вы не обнаружили недостатков. Также, в зависимости от результатов обследования, составляется один из следующих бланков:

  • акт приема-передачи – подтверждает, что дольщика устраивает качество передаваемого объекта в новостройке;
  • акт о несоответствии – содержит перечень претензий к застройщику, которые тот обязан устранить.

Обратите внимание! Если по ДДУ несколько дольщиков, они могут поручить участие в осмотре одному из них. Однако акт должен подписать каждый будущий собственник. Допускается оформление доверенностей на одного из членов семьи, который будет представлять интересы всех дольщиков.

Если не подписан акт приема-передачи квартиры, значит, обнаружены существенные недостатки. Без указанного документа квартиру не поставить на кадастровый учет, не зарегистрировать в Росреестре. Застройщик обязан устранить все замечания, после чего пригласить вас для повторного обследования.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры, обязательства строительной компании признаются выполненными. Закон позволяет подписать акт даже при выявлении недостатков, если они носят несущественный характер. Для этого составляется список замечаний (дефектный акт). До фактической передачи ключей девелопер обязан их устранить. Если дольщик отказывается подписать акт при наличии мелких и несущественных недостатков, квартира в новостройке будет передана в одностороннем порядке через 2 месяца. Это не освобождает застройщика от исполнения обязательств по ремонту, устранению недоделок.

После подписания акта дольщику передается инструкция по эксплуатации помещения. В комплекте документов должны быть данные о сроке службы, характеристиках квартиры, всех инженерно-технических систем и оборудования.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Исправление недочетов

На отношения по ДДУ распространяются нормы Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей». Это означает, что все замечания по дефектному акту или акту о несоответствии, должны быть устранены в течение 45 дней. После выполнения работ, дольщик приглашается для повторного обследования. Если все замечания устранены, подписывается передаточный акт.

Если недоделки носят существенный характер, не устранены в течение 45 дней, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке. Одновременно возникает право на возмещение всей суммы, уплаченной по ДДУ, процентов за пользование чужими денежными средствами. Если замечания носили несущественный характер, а застройщик их не устранил в разумный срок, можно требовать возмещения убытков или соразмерного снижения цены по ДДУ.

Заключение

Передача готового жилья в новостройке происходит после получения уведомления, ввода дома в эксплуатацию. Вы должны заранее знать, на что обратить внимание при приемке квартиры, чтобы указать все замечания в акте, предъявить требование об их устранении. Допускается подписание акта с указанием выявленных дефектов. Девелопер обязан устранить все недоделки в течение 45 дней, повторно пригласить дольщика для обследования объекта.

Чтобы избежать принятия некачественной квартиры, своевременно выявить недостатки и добиться их устранения, воспользуйтесь услугами специалистов центра Advisor. Мы выступим вашим представителем на стадии приема-передачи объекта в новостройке, поможем оформить акты, претензии и иски, привлечем застройщика к ответственности. Звоните, наши консультации бесплатны!

Получить бесплатную консультацию