Что ждет рынок недвижимости Москвы и Московской области в ближайшем будущем -

На протяжении последних 4-5 лет рынок жилой недвижимости не подвергался серьёзным колебаниям, но вскоре может произойти его коренной перелом, последствия которого всем только предстоит осмыслить. Постараемся дать свой прогноз на тему, опираясь на ключевые факторы, которые, как мы считаем, и окажут решающее влияние на стоимость жилья в Москве и Московской области в ближайшем будущем.

Прежде всего, обратим внимание на сложный и двойственный фактор экономического состояния страны и платёжеспособности населения. Очевидно, что за последние 3-4 года экономика России претерпела определённый спад, а уровень жизни рядовых граждан снизился, что, естественно, привело к уменьшению объёмов приобретаемого жилья. Одновременно с этим, даже учитывая формально низкий уровень инфляции, произошло подорожание себестоимости строительства. Ипотека также по-прежнему остаётся весьма рискованной сделкой, несмотря на заявления Банка России о снижении ставок, а приобрести жильё на собственные средства могут позволить себе немногие. Но есть и положительный эффект. Застройщики будут вынуждены снижать цены на жильё в уже построенных домах, если продажи будут идти очень медленно. То же самое можно сказать и о гражданах, решивших продать свою квартиру на рынке вторичного жилья. Здесь преимущество будет у тех, кто либо вовсе не делал первоначальный ремонт, либо жильё требует незначительного ремонта.

Поскольку мы упомянули о застройщиках, обратим внимание на то, что ожидает и их самих. С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее почти 15 лет долевое строительство (по договорам долевого участия или «ДДУ») будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Главная проблема долевого строительства – рост числа обманутых дольщиков. Их количество растёт день ото дня, несмотря на принимаемые компенсационные меры. Попытки государства переломить ситуацию успехом не увенчались, поэтому было принято решение пойти на столь кардинальный шаг. Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трёх сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк. Поэтапно сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
2. Банк аккумулирует средства на отдельном специальном счете – эскроу.
3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства с эскроу-счёта переводятся застройщику, а жильё переходит в распоряжение покупателя.

Описанный выше механизм не вводится моментально, с июля 2018 по июль 2019 года будет действовать «переходный период, в рамках которого счета эскроу создаются на добровольной основе. Упомянем и другие положения действующих поправок: запрет жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), обязательное банковское сопровождение, правило «1 застройщик – 1 разрешение на строительство».

Бесспорно, подобный порядок защитит права приобретателей жилья куда лучше, но это повлечёт за собой и рост издержек для самих застройщиков, а как следствие – рост цен на жильё, но исключительно в домах, возведённых по новым правилам.

Таким образом, резюмируя и анализируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что в ближайшие 3 года цены на жильё в новостройках всё же незначительно вырастут, а цены на вторичной жильё будут существенно снижаться, вплоть до 15-20%.