Закрыта еще одна лазейка обмана дольщиков -

Верховный суд запретил Застройщику ставить в зависимость срок передачи квартиры

от получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Некоторые Застройщики указывают срок готовности квартиры в зависимости от получения ими разращения на ввод в эксплуатацию. При этом в ДДУ включены несколько пунктов, которые определяют, когда квартира будет передана дольщику.

1. Согласно первому – застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до определенной даты.
2. На основании второго – застройщик должен передать квартиру в течении определённого срок с даты получения разрешения (от нескольких месяцев до полугода).

Почему застройщик указывает два условия передачи объекта в договоре

При нарушении срока введения МКД в эксплуатацию застройщик пренебрегает первым условием и ссылается на обязанность передать квартиру в определенный срок с момента получения им разрешения. Таким образом, строительная компания пытается снизить неустойку, подлежащею взысканию. До формирования Верховным судом позиции по данному вопросу некоторые суды соглашались с указанным подходом застройщика. При принятии решения они не учитывали несвоевременное получение застройщиком разрешения и как следствие наличие просрочки по передаче объекта.

Верховный суд разъяснил почему такая позиция неправомерна

Согласно разъяснениям Верховного суда от 13.02.2020, срок передачи квартиры дольщику должен четко определяться в ДДУ с учетом требований Гражданского законодательства. Срок должен определяется конкретной датой, периодом времени или событием, которое неизбежно должно наступить. Ссылка в договоре на дату выдачи застройщику разрешения на ввод МКД в эксплуатацию противоречит указанным требованиям, так как получение подобного документа нельзя считать неизбежно наступающим событием. Условие о передаче квартиры дольщику в течении какого-то срока с момента ввода дома в эксплуатацию не может быть признано самостоятельным определением срока. При нарушении строительных норм строительная организация может и вовсе не получить подобное разрешение и тогда при буквальном толковании договора не будет нести обязанности перед приобретателем квартиры. Верховный суд подчеркнул, что условия договора, выгодные застройщику не допустимо рассматривать в отрыве от условий, защищающих права дольщика.

Как правильно рассчитать неустойку если в договоре предусмотрена зависимость подписания передаточного акта от ввода МКД в эксплуатацию

При наличии в договоре условия о передаче квартиры в течении определенного времени с даты получения разрешения на ввод, период неустойки исчисляется с даты, когда застройщик должен был получить такое разрешение прибавив срок на передачу объекта долевого строительства.

Например: если по ДДУ строительная компания обязалась получить разрешение на ввод не позднее I квартала (т.е. не позднее 31 марта), а передать квартиру в течении 6 (шести) месяцев с момента его получения, неустойку следует начислять с 1 октября независимо от того, когда застройщиком фактически получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Наконец Верховный суд разъяснил то, что полученное РВЭ — это еще не готовность объектов долевого строительства к передаче.